导语

从今年下半年以来，关于全国各地文旅地产项目的咨询诊断明显增多了，确实，感觉文旅地产目前又在慢慢升温了。一方面是因为目前大部分城市，特别是中小城市的住宅开发饱和，市场需要寻找新的发展机会，另一方面也是因为各级政府也在大力推动文旅地产，从中央对国家级旅游区——海南的重点布局，到各级政府对推动本地文旅产业发展的不遗余力，都预示着文旅地产有可能成为下一个开发热点。

但在大家热情高涨的同时，从我与业界的接触来看，也暴露了很多的问题，我认为，不解决这些问题，文旅地产的发展有可能就是一个坑。

今天在这里，我主要跟大家分享一下，我在各地参与文旅地产项目中，遇到的几个突出的问题，希望和大家一起来探讨一下。

01

文旅地产必须要“高大上”的吗？乌镇

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文旅地产靠复制能成功吗？袁家村

03

把所有业态塞进文旅地产合适吗？

我们知道，文旅地产需要文旅产业的结合，但现在许多文旅地产动不动就搞出几大板块，好像如果不能包括所有的业态就不能称之为文旅地产，在我看来，这不仅会造成文旅地产缺乏主题，更会造成极大的资源浪费，缺乏市场的支撑。

一个文旅地产项目究竟需要哪些业态，不是随随便便拍脑袋决定的，也不是靠规划就能实现的，文旅地产的产业必须符合三个条件才能成活：

1.产业必须结合当地的资源

宜兴特色小镇——丁蜀镇

宜兴紫砂壶

丽江可以称为浪漫之城，你让古北水镇浪漫一下试试？

所以，产业不是你想引进什么就是什么，必须首先考虑产业落地的适应性。

.产业必须经过时间的培育

任何产业都不可能一蹴而就，特别是一些特色产业，其培育过程都相当地漫长，要发现和找到与之相匹配的产业并非那么简单。一般来说，文旅地产的产业需要经历四个阶段：发现、规划、引导、培育。比如迪士尼的文化产业首先是游乐体验，为了强化游客的体验感受和让更多人分享，后来又开发了图书、影视、玩具、卡通等，这一过程大约经历了70多年，从最开始卡通人物塑像到第一部无声电影，到主题公园、玩具开发，经历了开创、调整、蛰伏、摸索、黄金周期等五个阶段。这样的例子不胜枚举。

迪士尼卡通人物——唐老鸭

3.产业必须注入文化因子

文旅地产不能没有文化，而文化不能仅仅表现在建筑、景观、活动等方面，更重要的是对其产业注入文化因子，使产业的文化特征更为明显，这也是提高产业价值最有效的途径。如果嫁接的产业没有文化，不管如何高大上，都不可能得到游客的青睐。

景德镇的瓷器，如果仅仅是容器的功能又怎么可能一套卖到几千上万甚至十几万？怎么可能作为国礼馈赠给外国政要？景德镇也不可能每天人流如织、酒店一房难求。景德镇的瓷器正是因为注入了太多的中国文化，制陶、烧窑、绘画、装饰、用色、雕塑……才拥有了国礼的地位，成为中国文化的符号。

景德镇

田园综合体兴起后，大家纷纷到台湾去学习，同样是农田、庄稼，为什么台湾的休闲农业能被作为典范，而我们去只会搞什么四季花海、万亩荷田、油菜节、梅花节？靠规模而不是靠文化，其产业的价值当然无法与别人相提并论。

04

文旅地产开发跟传统地产开发一样吗？

文旅地产当然还是以房地产开发为主，但如果还是以传统的房地产思维来开发文旅地产，必然会栽一个大跟头。

文旅地产开发不同于单纯的商住开发，尤其是当前，绝大部分开发商都是由地产商转型而来，大型房企如恒大、碧桂园、绿地、绿城等抢滩登陆，中小房企更是不堪落后。地产商转型文旅是良机，但同时又极有可能是一个巨大的陷阱。

我曾经总结了文旅地产开发与普通房地产开发的不同点，所有的开发商都应该了解、注意：

功能不同，房地产开发满足的是居住需求，而文旅地产满足的是新的生活方式的需求。

产品不同，房地产的产品就是房子，而文旅地产的重点在房子之外。

配套不同，房地产配套围绕日常生活，而文旅地产配套围绕休闲、度假、养老等需求。

服务不同，地产开发服务“业主”，文旅地产开发服务对象更加宽泛。

盈利模式不同，地产开发盈利来自于销售，而文旅地产的盈利模式更加多元。

开发模式不同，地产开发模式简单，文旅地产开发模式更加复杂。

05

文旅地产的运营怎么做？

许多做文旅地产的开发商，还像做房地产一样，房子销售完了，项目就结束了。先不说，如果没有配套运营和管理，项目能不能顺利销售下去，我觉得更重要的是，做文旅地产，运营才是核心，运营做好了，文旅地产本身就是一个很好的长期盈利平台，也是房地产商摆脱“销售模式”最好的转型方向。

但是，文旅地产的运营也并不是想象的那么容易的，我觉得要做好运营，必须具备三个条件：

一是在开发决策阶段，就进行完善的盈利模式的设计。

二是建立可持续的发展战略

日本熊本县标识——熊本熊

其次是市场开发战略，一个成功的文旅项目，必然会根据市场的变化，而不断地调整自己，不断完善自身的业态布局，保持项目的发展活力。即使是乌镇，也是通过引进戏剧节，以及各类文化活动，才让乌镇在旅游市场的竞争力越来越强，构筑的护城河越来越深。

最后是要制定分阶段的发展目标，制定长期的发展计划（10-0年），有序的推动项目建设不断向目标靠近。

三是建立管理团队和学习先进的管理经验

目前文旅地产领域已经出现了很多不同领域的专业团队，如养老、教育、体育、科技、金融等社会资源都想进入文旅项目，没有任何单一开发企业或者机构能够将文旅项目所涉及的问题全部解决。

同时，目前的文旅地产开发，还远未到模式成熟的阶段，比如以度假为主题的文旅项目，和以养老为主题的文旅项目，其运营模式就存在很大的不同，因此，作为一个开发商，最重要的就是尽量吸收更多的专业团队和产业资源参与项目建设，建立良好的合作开发生态圈，把相关资源整合落地。

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