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中国金属矿业经济研究院宋歆欣

摘要：“十四五”规划建议坚持“房住不炒”定位，推动金融、房地产同实体经济均衡发展，新型城镇化和租赁市场成为“十四五”两大重点发展方向，户籍制度改革和土地制度改革是要素市场改革两大重点。10月，“三条红线”融资新规倒逼房企加强自身回血能力，加强销售回款，提升运营效率，提高盈利能力，房企销售和拿地增速之间分化继续扩大。

一、房地产“十四五”规划解读

11月3日，中央公布了《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》（简称“十四五”规划建议），深刻系统地阐述了“十四五”期间房地产行业发展方向。

（一）坚持“房住不炒”定位，推动金融、房地产同实体经济均衡发展

“十四五”规划建议中明确提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。自十九大以来，房地产的功能定位已经发生根本性转变，由经济支柱产业转变为民生保障产业，“十四五”期间将继续坚持“房住不炒”定位不动摇。

在坚持“房住不炒”定位的同时，“十四五”规划建议在畅通国内大循环章节提出“推动金融、房地产同实体经济均衡发展”，在全面促进消费章节提出“促进住房消费健康发展”，肯定了房地产行业对上下游实体经济发展的带动作用，以及对增加消费、扩大内需的拉动作用。房地产行业的平稳健康发展，成为畅通国内大循环的重要组成部分。

（二）新型城镇化和租赁市场成为“十四五”两大重点发展方向

1.新型城镇化对房企能力提出更高要求

“十四五”规划中，明确提出“推进以人为核心的新型城镇化”，推进城市生态修复、功能完善工程，统筹城市规划、建设、管理，合理确定城市规模、人口密度、空间结构，促进大中小城市和小城镇协调发展。强化历史文化保护、塑造城市风貌，加强城镇老旧小区改造和社区建设，增强城市防洪排涝能力，建设海绵城市、韧性城市。提高城市治理水平，加强特大城市治理中的风险防控。推进以县城为重要载体的城镇化建设。

新型城镇化的重要意义不仅在于拉动投资增长，更在于实现城市高质量发展，实现产城融合发展。新型城镇化对房企能力提出更高要求，房企除了具备传统的地产开发能力外，还需要具备为城市提供产业升级、商业更新、物业改造等多种服务的能力，需要转型成为“城市综合运营商”。同时，由于项目回报周期长的特点，还要求房企具备较强的融资能力和资本运作能力。

2.租赁市场将进入政策红利期

“十四五”规划中，明确提出要“有效增加保障性住房供给”，完善土地出让收入分配机制，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给。

当前，我国土地制度改革以来，已允许集体经营性建设用地直接入市，可以建设租赁房、廉租房、共有产权房等保障性住房。同时，在近期长租公寓企业频现“爆雷”危机以后，多地发文规范租赁市场。预计“十四五”期间，租赁市场将在更加规范的监管下迎来政策利好，利用集体经营性建设用地建设租赁住房有望得到进一步的政策支持。

（三）深化要素市场改革是“十四五”改革重点

“十四五”规划建议在建设高标准市场体系章节提出“推进土地、劳动力、资本、技术、数据等要素市场化改革。健全要素市场运行机制，完善要素交易规则和服务体系。”

户籍制度改革和土地制度改革是要素市场改革的两大重点方向。深化户籍制度改革，加快农业转移人口市民化。土地制度改革核心是解决“三农”问题，长远目标是激发市场经济活力，围绕着农用地、宅基地、农村经营性建设用地“三块地”展开。

二、房企销售增速创新高，拿地增速显著下滑

全国各地坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、一城一策，房地产市场整体平稳健康发展。10月，房企销售和拿地增速之间分化继续扩大，商品房销售增速创新高，连续6个月保持较快增长，拿地增速则连续4个月出现负增长。在“三条红线”融资新规下，房企融资端进一步收紧，融资新规将倒逼房企加强自身回血能力，加强销售回款，提升运营效率，提高盈利能力。

表1：年10月房地产核心数据

行业指标

变化

10月同比

9月同比

年同期

价格

70个大中城市新建商品住宅价格指数

↓

4.2%

4.5%

8.0%

70个大中城市二手住宅价格指数

↓

2.1%

2.2%

4.2%

需求

商品房销售

↑

0%（1-10月）

-1.8%（1-9月）

0.1%

供应

房地产业土地购置面积

↓

-3.3%（1-10月）

-2.9%（1-9月）

-16.3%

房地产开发投资

↑

6.3%（1-10月）

5.6%（1-9月）

10.3%

资金

房地产开发企业到位资金

↑

5.5%（1-10月）

4.4%（1-9月）

7.0%

数据来源：国家统计局，五矿经研院

备注：对比上月增速水平，本月增速提升或降幅收窄，用↑表示，本月增速下降或降幅扩大，用↓表示。

（一）一线城市房价涨幅扩大，二三线城市房价涨幅延续回落态势

各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅基本稳定，一线城市涨幅略有扩大，二三线涨幅略有收窄。10月，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨4.1%和8.0%，涨幅比上月分别扩大0.2和0.6个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨4.4%，涨幅比上月回落0.4个百分点；二手住宅销售价格同比上涨2.1%，涨幅比上月微扩0.1个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨4.0%和1.5%，涨幅比上月分别回落0.4和0.2个百分点，均已连续19个月相同或回落。

图1：70个大中城市新建商品住宅价格同比增速变化

数据来源：WIND，五矿经研院

（二）商品房销售增速创年内新高，房企业绩分化、强者恒强

商品房单月销售增速自5月转正以来，已经连续6个月保持较快增长，在10月单月销售增速创新高的拉动下，商品房累计销售增速由负转为持平。1-10月，商品房销售面积13.3亿平方米，同比持平，1-9月为下降1.8%；销售额13.2万亿元，增长5.8%，增速提高2.1个百分点。其中，住宅销售面积增长0.8%，销售额增长8.2%；办公楼销售面积下降14.5%，销售额下降12.8%；商业营业用房销售面积下降14.0%，销售额下降15.8%。10月单月，商品房销售面积1.6亿平方米，同比增长15.3%，增速创年内新高。

百强房企业绩分化、强者恒强。中指研究院数据显示，1-10月百强房企销售额均值为.9亿元，增长率均值为12.3%；10月单月，百强房企销售额同比增长率均值为24.8%。不同阵营房企发展分化：第一阵营（亿以上）共26家，销售额均值亿元，增长率均值为6.7%；第二阵营（-亿）共30家，销售额均值亿元，增长率均值为11.6%；第三阵营（-亿）有58家企业，销售额均值亿元，增长率均值为12.2%；第四阵营（-亿）共33家，销售额均值亿元，增长率均值为1.8%，第五阵营（50-亿）共19家，销售额均值为73亿，同比下降2.3%。

图2：-年商品房销售面积与同比增速

数据来源：WIND，五矿经研院

（三）土地市场延续降温态势，房企重点布局热点一二线城市

自7月以来，土地市场延续降温态势，房企单月拿地增速已经连续4个月出现负增长。1-10月，房地产开发企业土地购置面积1.78亿平方米，同比下降3.3%，降幅比1-9月扩大0.4个百分点；土地成交价款1.14万亿元，增长14.8%，增速提高1.0个百分点。10月单月，房企土地购置面积万平方米，同比下降5.6%。

超过半数的百强房企1-10月拿地积极性高于去年，但10月拿地规模显著下滑。1-10月，百强企业拿地总额2.6万亿元，拿地规模同比增长10.9%，增长率较1-9月有所上升。百强房企拿地门槛值升至65亿元，环比增长4.8%，百强房企招拍挂权益拿地总额占全国城土地出让金的比例为53%。一季度，受疫情影响，部分城市土地交易市场暂停或放缓推地，房企拿地规模处在较低水平；二季度，商品房交易市场信心逐渐恢复，各地优质地块推出量增加，房企资金面有所改善，房企加大投资力度；经历二季度积极补仓后，三季度房企调整拿地节奏，10月房企拿地节奏再放缓，规模明显下滑。

房企投资聚焦一二线及强三四线城市。三道红线之下，房企运营更加精细投资更加审慎，热点一二线以及强三线优质土地依旧吸引多家房企争抢，三四线土地热度明显下降。克而瑞数据显示，10月土地成交结构中一二线城市占比达到64.8%，中西部地区投资热度仍高，主要集中在昆明、西安、南昌、成都等地，长三角热度次之。三四线城市方面房企投资以基本面优良，经济实力强劲的城市为主。

图3：-年土地月度购置面积与同比增速

数据来源：WIND，五矿经研院

（四）房地产开发投资继续维持高速增长

房地产开发投资继续维持高速增长。1-10月，全国房地产开发投资11.66万亿元，同比增长6.3%，增速比1-9月提高0.7个百分点。其中，住宅投资8.63万亿元，增长7.0%，增速提高0.9个百分点。10月单月，房地产开发投资1.3万亿元，同比增长12.7%，单月投资增速已经连续4个月维持在10%以上的高速增长水平。

图4：-年房地产开发投资额与同比增速

数据来源：WIND，五矿经研院

（五）房企加快销售回款，到位资金较快增长

在“三条红线”融资新规下，房企融资端进一步收紧，明股实债等表外负债的方式也将被穿透式监管，部分房企通过控制杠杆水平、出售资产“瘦身”、利用股权融资应对融资调整，长期来看，融资新规将倒逼房企加强自身回血能力，加强销售回款，提升运营效率，提高盈利能力。前三季度，房地产开发企业到位资金13.6万亿元，同比增长4.4%，增速比1-8月提高1.4个百分点。其中，国内贷款2万亿元，增长4%；利用外资94亿元，下降9.5%；自筹资金4.4万亿元，增长5.9%；定金及预收款4.5万亿元，增长2.9%；个人按揭贷款2.2万亿元，增长9.5%。