(二)被评估单位概况

被评估单位名称:北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司金额单位:人民币万元

6.中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(gb/t 50291-1999);北京天健兴业资产评估有限公司

10.84

非流动资产合计98,002.6197,497.46104,495.92104,339.14

资产评估结果汇总表

理论成新率则是在计算使用年限成新率和行驶里程成新率基础上,按孰低原则确定

勘察成新率按现场勘察进行打分

实物型流动资产为存货,主要存货包括低值易耗品、产成品和在产品根据评估申报表,对存货进行抽查核实

2.被评估企业提供的 2010 年至 2012 年及基准日审计报告、会计报表、会计凭证、财务经营方面的资料、银行对账单及余额调节表,以及有关协议、合同书、发票等财务资料;

六、 签字注册资产评估师的承诺函北京天农业行业标准查询健兴业资产评估有限公司北京顺鑫农业发展集团有限公司拟转让北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司股权项目资产评估报告书附件

三、委托方和被评估单位法人营业执照

净利润9,952.12-4948.28-6,551.73-4,402.91

9.其它相关的法律法规文件

注册资产评估师声明

依据北京天健兴业资产评估有限公司评估人员在评估现场勘察的情况以及所进行的必要的市场调查和测算,确定委托评估资产的评估结果

3.财务状况及经营成果北京天健兴业资产评估有限公司

号务中心发有限责任公司

5固定资产66,284.9084,696.0318,411.1327.78

号下车库发有限责任公司鑫朗郡

利润总额12,245.58-5,946.20-8,817.19-5,870.55北京天健兴业资产评估有限公司

4.资产评估准则—评估程序;

五、 委托方和相关当事方的承诺函北京天健兴业资产评估有限公设施农业包括哪些司北京顺鑫农业发展集团有限公司拟转让北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司股权项目资产评估报告书附件

2非流动资产104,339.14105,856.541,517.401.45

产成品按其售价扣减相关税费评估

( 本页 无正 文)

1.企业提供的设备购置合同、发票和车辆行驶证;

16.评估人员现场勘查、调查所掌握的资料;

二 〇一 三年 九月二 十日北京天健兴业资产评估有限公司北京顺鑫农业发展集团有限公司拟转让北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司股权项目资产评估报告书附件

17.评估人员收集的其他相关资料;

2.公开市场假设:公开市场假设是对资产拟进入的市场的条件以及资产在这样的市场条件下接受何种影响的一种假定公开市场是指充分发达与完善的市场条件,是指一个有自愿的买方和卖方的竞争性市场,农业行业在这个市场上,买方和卖方的地位平等,都有获取足够市场信息的机会和时间,买卖双方的交易都是在自愿的、理智的、非强制性或不受限制的条件下进行

六、签字注册资产评估师的承诺函

7.国家计委、建设部关于发布《工程勘察设计收费管理规定的通知》(计价格[2002]10 号);

该阶段工作时间为 2013 年 9 月 17 日-9 月 20 日

(2)根据委托评估资产的特点,有针对性地布置资产评估申报明细表,并设计主要资产调查表、主要业务盈利情况调查表等,对委托方参与资产评估配合人北京天健兴业资产评估有限公司

63,759.06

我们特别强调:本评估意见仅作为交易各方进行股权交易的价值参考依据,而不能取代交易各方进行股权交易价格的决定

根据被评估单位的资产特点,调查其资产价值构2015农业部行业专项成的合理性和合规性重点核查固定资产账面金额的真实性、准确性、完整性和合规性查阅了有关会计凭证、会计账簿以及工程决算、工程施工合同、设备采购合同等资料

3.《中华人民共和国公司法》;

10非流动负债29,765.5229,765.52--

11负债合计530,677.87530,677.87--

3.建设工程规划许可证;

北京顺鑫农业发展集团有限公司拟转让北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司股权项目

4.本评估结论未考虑评估值增减可能产生的纳税义务变化

1.具备相应的执业资格

十二、评估报告的使用限制说明 ............................................................................ 20

对固定资产的调查采用重点和一般相结中国农业行业合的原则,重点调查房屋建筑物、重要设备等资产评估人员,查阅了相关工程的设计、施工文件,工程承包合同,工程款项结算资料、设备购置合同发票等,从而确定资产的真实性

3其中:长期股权投资16,356.3515,986.53-369.82-2.26

负债总计530,677.87净资产(所有者权益)

序建筑物建筑面积

净资产29,172.4816,733.6110,181.875,778.96

十二、评估报告的使用限制说明

根据国家的有关规定,本评估报告使用的有效期限为 1 年,自评估基准日 2013年 7 月 31 日起,至 2014 年 7 月 30 日止

七、评估方法 ................................................................................................现代农业行业分析............ 12

(3)实物型流动资产

非流动负债29,765.52

长期股权投资12,556.3512,556.3516,356.3516,356.35

应收账款0.480.8

流动负债合计243,987.58392,914.70436,050.02500,912.35

赵爽流动资产

北京顺鑫农业股份有限公司拟对北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司增资项目资产评估报告书第11页通知》;

九、 签字注册资产评估师资格证书和评估人员名单北京天健兴业资产评估有限公司北京顺鑫农业发展集团有限公司拟转让北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司股权项目资产评估报告书附件

资产评估人员名单

纳入本次评估范围内的投资性房地产为顺鑫佳宇的顺鑫国际商务中心的部分楼层,采用收益法进行评估

10.评估范围内的佳宇办公楼和顺鑫国际商务中心为房地合一价值,已包含相应的土地使用权价格,其他房屋建筑物均不中国农业行业网包含土地使用权价值

北京顺鑫农业股份有限公司拟对北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司增资项目资产评估报告书第4页

3.对评估对象及其所涉及的资产进行了必要的核实

年限成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)×100%

北京顺鑫农业发展集团有限公司(以下简称“顺鑫集团”)位于北京市顺义区,是一家集农产品生产、加工、物流、销售为一体的综合性大型企业集团顺鑫集团控股的北京顺鑫农业股份有限公司于 1998 年 11 月 4 日在深圳证券交易所挂牌上市,是北京市第一家农业类上市公司,股票代码 ,注册资本 43854 万元顺鑫集团荣获“农业产业化国家重点龙头企业”、“中国农业产业化经营 20 大龙头食品企业”、“中国肉类食品行业 50 强企业”、“中国食品工业农业类专业包括哪些企业 100 强”、“中国制造业 500 强”、“中国信息化建设 500 强”、“北京奥运会残奥会先进集体”等荣誉

(第壹册,共壹册)

号名称(m2)

51,821.15

北京顺鑫农业股份有限公司拟对北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司增资项目资产评估报告书第9页取得,已取得国有土地使用证,证号为“京顺国用(2013 出)第 0094 号”项目已取得建设工程规划许可证,证号为“2012 规(顺)建字 0180 号”和“2012 规(顺)建字 0140 号”,规划建筑面积共 平方米项目分为南区、北区进行建设,南区为商业、写字楼,北区为住宅及商业,至评估基准日,项目主体结构均已完成,正在进行二次结构建设,实际建筑面积共 .45 平方米南区商业部分已取得商品房预售许可证,多家业主正在询价洽商南区写字楼预计将于 2014 年 关于农业方面的行业6月建成并开始现房销售北区预计 2013 年 10 月可取得预售许可证进行销售,工程预计 2013 年前竣工

14.《北京市工程造价信息》;

三、 委托方和被评估单位法人营业执照北京天健兴业资产评估有限公司北京顺鑫农业发展集团有限公司拟转让北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司股权项目资产评估报告书附件

在持续经营前提下,至评估基准日 2013 年 7 月 31 日北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司总资产账面价值为 536,456.83 万元,评估价值为 550,014.04 万元,增值额为 13,557.21 万元,增值率为 2.53%;总负债账面价值为 530,677.87 万元,评估价值为 530,677.87 万元,无增减值;净资产账面价值为 5,778.96 万元,净资产评估价值为 19,336.17 万元,增值额为 13,557.21 万元,增值率 234.60%各类资产北农业方面的行业有京天健兴业资产评估有限公司

1.资产评估准则—基本准则;

四、价值类型及其定义 .............................................................................................. 9

评估价值=重置价值×成新率

5,778.96

六、评估依据 ............................................................................................................ 10

3.未经我公司同意委托方不得将报告的全部或部分内容发表于任何公开媒体上;对不2015年农业行业专项当使用评估结果于其他经济行为而形成的结果,本公司不承担任何法律责任

一、委托方、被评估单位概况 .................................................................................. 4

二、评估对象涉及的资产负债清单是由委托方、被评估单位申报并经其签章确认;提供必要资料保证所提供资料的真实性、合法性、完整性和恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任

1.本报告仅供委托方用于评估目的对应的经济行为和送交资产评估行政主管部门审查使用;评估报告书的使用权归委托方所有北京天健兴业资产评估有限公司

天兴评报字(2013)第646号

(2)资产实际状态的调查

重置生态农业包括哪些价值=车辆的市场价格+车辆购置税+其他相关费用

资产评估报告书

北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司公司本部从事房地产开发,有三个分公司,分别为:物业管理公司服务分公司、商务服务中心及甘家口百货商场,甘家口百货商场目前处于停业状态,不再经营物业管理公司服务分公司主要负责顺鑫佳宇已开发的小区的物业管理,商务服务中心主要是针对顺鑫佳宇的办公楼的日常招租、管理、服务

四、评估对象涉及的主要权属证明资料

9. 委估房产中杨镇供热中心 5329.73 平方米尚未办理房屋所有权证,该房产所占用的土地也尚未确定产权,因顺义政府要求顺鑫佳宇修建该房屋,不仅为杨镇项目提供供热,还为政府提供供热,同时顺鑫佳宇未参与该工程决算,取得资料有限,农业生产包括哪些本次评估对该房屋按账面值保留

十、评估结论

五、评估基准日

北京顺鑫农业股份有限公司拟对北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司增资项目资产评估报告书第19页持续经营能力

三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系;与相关当事方没有现存或者预期的利益关系,对相关当事方不存在偏见

5.委托方及相关当事方对所提供的评估对象法律权属等资料的真实性、合法性和完整性承担责任;注册资产评估师的责任是对该资料及其来源进行必要的查验和披露,不代表对本次委估资产的权属提供任何保证,对评估对象法律权属进行确认或发表意见超出注册资产评估师执业范围,我们提请报告使用人关注本报告中披露的有关产权瑕疵事项对评估结论的影响

(2)评估结果的分中国农业行业新闻析和评估报告的撰写

北京顺鑫农业股份有限公司拟对北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司增资项目资产评估报告书第14页因此本次评估时对土地按市场比较法测算价值,对开发间接费进行核实分析,对于因土地发生的资金成本本次评估为 0,对其他及前期工程费按核实后的账面值确认评估值

北京顺鑫农业发展集团有限公司拟转让

按照北京天健兴业资产评估有限公司规范化要求编制相关资产的评估报告书评估结果及相关资产评估报告按北京天健兴业资产评估有限公司规定程序进行三级复核,经签字注册资产评估师最后复核无误后,由项目组完成并提交报告

根据北京顺鑫农业发展集团有限公司拟转让北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司股权这一经济行为之需要,对所涉及的北京顺鑫佳农业包括哪些行业宇房地产开发有限公司的股东全部权益进行评估,提供该资产截止评估基准日的市场价值,为该经济行为提供价值参考依据

六、评估方法:资产基础法

3.gbd 三期为商业、写字楼项目,根据项目总体用地规划和一期项目规划进行土地面积分割,三期用地为 11508.93 平方米,目前项目尚未进行开发

金额单位:人民币万元

委估资产类型包括流动资产、非流动资产、流动负债列表如下:

七、评估结论

二、 被评估单位评估基准日审计报告北京天健兴业资产评估有限公司北京顺鑫农业发展集团有限公司拟转让北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司股权项目资产评估报告书附件

北京顺鑫农业发展集团有限公司拟转让

该阶段工作时间为 2013 年 9 月 10 日-9 月 12 日

11负债合计530,677.87530,677.87-中国农业网上银行-

四、我们已对评估报告中的评估对象及其涉及资产进行现场调查;我们已对评估对象及其涉及资产的法律权属状况给予必要的关注,对评估对象及其涉及资产法律权属资料进行查验,并对已经发现的问题进行了如实披露,且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求

二〇一三年九月二十日北京顺鑫农业发展集团有限公司拟转让北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司股权项目资产评估报告书目录

2.国家经贸委等部门国经贸经(1997)456 号《关于发布(汽车报废标准)的通知》以及国经贸资源(2000)1202 号关于发布《调整汽车报废标准若干规定的通知》;

流动资产主要包括货币资金、应收票据、预付账款、其他应收款和存货等

(二)开发项目情况

法定代表人: 王泽

依据了解资产的特点关于农业方面的行业,制定评估实施计划,确定评估人员,组成资产评估现场工作小组本项目评估人员共划分为三组,包括流动资产评估组、机器设备评估组和房屋建筑物评估组到评估现场

3.《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》(国务院[2000]294 号令);

北京顺鑫农业股份有限公司拟对北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司增资项目资产评估报告书第16页

截至 2012 年底,公司总资产达 165 亿元,销售收入突破 110 亿元公司先后圆满完成北京奥运会、残奥会和国庆六十周年阅兵部队食品供应任务,投资兴建第七届中国花卉博览会主展馆

9.财政部关于印发《基本建设财务管理规定》的通知(财建[2002]394 号);

9流动负债500,912.35500,912.35--

(3)工作底稿的整理归档

北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司股权项目

项目2010 年2011 年2012 年现代农业行业分析2013-7

(1)评估对象真实性和合法性的查证

五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制,评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响北京天健兴业资产评估有限公司

对逾龄设备或经大修过的设备,按尚可使用年限法

注 册资 产评 估师:

3其中:长期股权投资16,356.3515,986.53-369.82-2.26

报价资料和询价资料;

在产品为在开发房地产和待开发土地,根据不同项目的实际情况确定其评估方法

关于《资产评估报告书附件》使用范围的声明

2.原国家国有资产管理局国资办发【1992】36 号《国有资产评估管理办法实施细则》;

企业类型: 其他有限责任公司

机器设备评估采用成本法评估,通过估算全新机器设现代农业包括哪些备的重置价值,然后扣减实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值,或在确定综合成新率的基础上,确定机器设备评估价值的方法本次评估采用的基本计算公式为:

无形资产12,564.7612,307.7912,050.8211,900.92

非流动负债合计19,513.4431,625.9429,765.52

仍在市场流通的设备直接按现行市场价格确定;对于已经淘汰、不再生产流北京天健兴业资产评估有限公司

十三、评估报告日 .................................................................................................... 21北京天健兴业资产评估有限公司北京顺鑫农业发展集团有限公司拟转让北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司股农业生产包括哪些权项目资产评估报告书目录资产评估报告书附件 .................................................................................................... 23

主营业务成本40,370.9816,931.4343,103.8928,897.28

预付款项42,482.7731,739.0810,562.3225,380.56

账面价值评估价值增减值增值率%

1流动资产432,117.69444,157.5012,039.812.79

10.北京市物价局转发国家计委关于印发《招标代理服务收费管理暂行办法》的通知(京价(收)字[2002]480 号);

该阶段的工作时间为 2013 年 9 月 13 日-9 月 17 日北京天健兴业资产评估有限公司

财务费用1,155.433,559.783,835.65631.25

八、评估程序实施过程和情况

(1)货币资金

2.长期股权投资的评估

投资性房地中国农业行业产4,928.254,810.094,691.924,622.99

里程成新率=(经济行驶里程-已行驶里程)/经济行驶里程

本评估报告存在如下特别事项,提请报告使用者予以关注:

7递延所得税资产5,173.985,173.98--

天兴评报字(2013)第 646 号

10非流动负债29,765.5229,765.52--

前三年及评估基准日财务状况、经营业绩如下表:

6无形资产11,900.92--11,900.92-100.00

1.小店项目为企业经转让取得的土地,目前项目尚未进行开发,土地使用权面积 .8 平方米

主营业务收入62,525.7424,927.5552,518.7233,360.51

abc=b-ad=c/a×100%

2)运输车辆:

本次评估工作中所采用的价格及其他参数均为评估基准日的标准

9流动负债500,912.35500,912.35--

采用综合确定成新率的方法,其公式:

现场勘察成新率是评估人员对委估设备进行现场勘察,了解其工作环境、外观及完整性、技术状况、利农业行业分类用率与负荷率、维护保养及技术改造情况等后,对其主要价值组成部分设定权重并对各组成部分的状况进行打分综合确定的成新率

刘燕坤注册资产评估师项目负责人

(4)评估资料的准备

8资产总计536,456.83550,014.0413,557.212.53

4.商品房销售许可证;

京房权证顺字第杨镇三期地北京顺鑫佳宇房地产开杨镇三期-顺

北京顺鑫农业股份有限公司拟对北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司增资项目资产评估报告书第12页

名称:北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司(简称:顺鑫佳宇)

委托方:北京顺鑫农业发展集团有限公司

三、评估对象和评估范围 ...........................................................................中国农业新闻网............... 7

②对于在开发土地(小店项目),因企业尚未进行开发方案的设计及规划,北京天健兴业资产评估有限公司

七、评估方法

递延所得税资产1,486.553,706.345,173.98

本评估报告日为 2013 年 9 月 20 日北京天健兴业资产评估有限公司

本次评估是在北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司的生产经营会按其假设持续下去,并在可预见的未来不会发生重大改变即持续经营的假设前提下进行的

注册资产评估师承诺函北京顺鑫农业股份有限公司:

1.交易假设:假定所有待评估资产已经处在交易过程中,评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价

4.评估汇总阶段

2非流动资产104,339.14105,856.541,517.401.45

(一)资产基础法各项资产的评估

十三、评估报告日

王新宇存货

6.国务院国有资农业行业标准查询产监督管理委员会、财政部第 3 号令《企业国有产权转让管理暂行办法》;

(2)成新率的确定:

北京顺鑫农业股份有限公司拟对北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司增资项目资产评估报告书第22页

(六)参考资料及其他

2.现场清查阶段

北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司股东会决议

合计86,209.49

注册资本:10000 万元

1.国务院 1991 年 91 号令《国有资产评估管理办法》;

8.资产评估准则—机器设备;

本次评估范围内主要资产权属及开发项目情况:

资产评估报告书摘要

(3)评估价值的确定:

根据资产评估业务约定书之约定,本次评估的评估基准日为 2013 年 7 月 31日

评 估人员:

根据国家有关部门关于资产评估的规定和会计核算的一般原则,依据国家有关部门相关法律规定和规范化要求,按照与委托方农业行业竞争分析的资产评估约定函所约定的事项,北京天健兴业资产评估有限公司业已实施了对委托方提供的法律性文件与会计记录以及相关资料的验证审核,按被评估单位提交的资产清单,对相关资产进行了必要的产权查验、实地察看与核对,进行了必要的市场调查和交易价格的比较,以及财务分析和预测等其他有必要实施的资产评估程序资产评估的详细过程如下:

①在建商品房(gbd 二期、下坡屯一期),因与产成品状态接近,因此采用假设开发法确定其评估价值;在开发土地(gbd 三期)、下坡屯二期可参考数据较为充分,因此也采用假设开发法确定其评估价值

4.根据资产评估准则和相关评估规范选用了评估方法

低值易耗品按照重置成本法评估

号发有限责任公司

资 产 评 估 农业行业标准报 告 书

北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司股权项目

运输车辆重置价值按同型或同类车辆的市场价格加计车辆购置税和其他相关费用确定其计算公式如下:

12.企业国有资产评估报告指南

3.被评估企业提供的其他有关资料

(三)评估准则依据

六、评估依据

(五)取价依据

3.资产评估准则—评估报告;

12.《北京市建设工程概算定额》(2004);

根据委托协议的约定,本报告及其结论仅用于本报告所设定的目的而不能用于其他目的

其他应收款30,808.5134,535.1841,541.7850,390.62

号公用房发有限责任公司-顺鑫澜庭

九、评估假设

1.被评估企业提供的各类《资产清查评估申报明细表》;

运输车辆:

8.国资委产权[2006]274 号《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的北京天健兴业资产评估有限公司

7.纳入评估范围农业部行业科技内的在产品中下坡屯二期项目规划尚未批准,本次评估按照顺鑫佳宇提供的开发设计情况进行测算,采用售价法计算并扣除未付成本确定其评估价值

八、 评估机构法人营业执照副本北京天健兴业资产评估有限公司北京顺鑫农业发展集团有限公司拟转让北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司股权项目资产评估报告书附件

北京天健兴业资产评估有限公司接受北京顺鑫农业发展集团有限公司的委托,根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估公认原则,采用资产基础法,按照必要的评估程序执行评估业务,对北京顺鑫农业发展集团有限公司拟转让北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司股权项目所涉及的顺鑫佳宇的股东全部权益,在2013 年 7 月 31 日的市场价值作出了公允反映现将资中国农业新闻网产评估情况报告如下

注 册资 产评 估师: 刘燕 坤

递延所得税资产

北京顺鑫农业发展集团有限公司拟转让

北京顺鑫农业发展集团有限公司拟转让

北京顺鑫农业发展集团有限公司拟转让北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司股权项目资产评估报告书第2页

5.下坡屯二期为商住项目,账面价值729,816,978.46元,包括土地取得价款、前期工程费和开发间接费项目已取得国有土地使用证,证号为“京顺国用(2011出)字第0025号”、“京顺国用(2011出)字第0026号”和“京顺国用(2011出)字第0028号”,总用地面积共.86平方米,目前项目尚未进行开发

7.资产评估准则—无形资产;

北京顺鑫农业股份有限公司拟对北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司增资项目资产评估报告书第7页

北京顺鑫农业股份有限公司拟对北京顺鑫佳宇房地产农业机械行业分析开发有限公司增资项目资产评估报告书第21页

项目

(一)行为依据

资产评估结果汇总表

五、评估基准日:2013 年 7 月 31 日

7.负债的评估

根据委托方及被评估单位提供的资产和负债申报明细,评估人员针对实物资产和货币性债权和债务采用不同的核查方式进行查证,以确认资产和负债的真实准确

纳入本次评估范围内的房屋建筑物为佳宇办公楼、顺鑫国际商务中心等,根据本次评估的资产特性以及评估的具体目的,本次评估采用收益法进行评估对于杨镇供热中心等房屋建筑物用于小区集中供热,因顺义政府要求顺鑫佳宇修建该房屋,不仅为杨镇项目提供供热,还为政府提供供热,同时顺鑫佳宇未参与该工程决算,取得资料有限,本次评估对该房屋按账面值保留

八、评估程序实施过程农业部行业专项和情况 ................................................................................ 16

企业在产成品为在建的商品房和待开发土地,账面价值3,377,159,615.57元,共包括5个项目分别是:小店项目、dbg二期项目、gbd三期项目、下坡屯一期项目和下坡屯二项目等

1. 投资性房地产评估

263,865.50抵押

九、评估假设 ............................................................................................................ 18

(一)委托方概况

以上内2015年农业行业专项容摘自评估报告正文,欲了解本评估项目的全面情况和合理理解评估结论,请报告使用者在征得评估报告书所有者许可后,认真阅读资产评估报告书全文,并请关注特别事项说明部分的内容北京天健兴业资产评估有限公司

北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司股权项目

心权证

经营范围: 许可经营项目:加工铝合金、塑钢门窗;分支机构经营:批发兼零售预包装食品、散装食品(含熟食品、水产品、鲜肉、现场制售馒头、包子、烧饼、年糕、烧鸡、油炸豆制品、五香蛋、油条、面包、裱花蛋糕、糕点)、乳制品(含婴幼儿配方奶粉);销售保健食品;零售音像制品、图书、报纸、期刊、电子出版物、卷烟、雪茄烟、零饮咖啡

4.下坡屯一期为商住(回迁)项目总占地 .7 平方米,已取得国有农业行业土地使用证“京顺国用(2011 出)字第 0023 号”、“京顺国用(2011 出)字第 0024 号”和“京顺国用(2011 出)字第 0027 号”目前项目住宅部分均已完工并进行销售,规划总建筑面积 .53 平方米,实际建成面积 .15 平方米其中回迁房.53 平方米,商品房 28031.6 平方米,小学幼儿园 13850 平方米,邮局 3166平方米,菜市场 1390 平方米,其他配套公建 627.22 平方米,地下车库、设备用房及人防 33390.8 平方米至评估基准日,回迁工作已基本完成,商品房正在销售中商业部分规划尚未批准,目前已进行挖槽,局部进行地基处理,基本处于停工状态

本次评估价值类型为“市场价值”,本报告书所称“市场价值”是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下,评估对象在评估基准日进行设施农业包括哪些正常公平交易的价值估计数额北京天健兴业资产评估有限公司

3.持续使用假设:持续使用假设是对资产拟进入市场的条件以及资产在这样的市场条件下的资产状态的一种假定首先被评估资产正处于使用状态,其次假定处于使用状态的资产还将继续使用下去在持续使用假设条件下,没有考虑资产用途转换或者最佳利用条件,其评估结果的使用范围受到限制

天兴评报字(2013)第 646 号

3.本评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证

十一、特别事项的说明 ............................................................................................ 19

三、评估对农业方面的行业象和评估范围

天兴评报字(2013)第 646 号北京天健兴业资产评估有限公司北京顺鑫农业发展集团有限公司拟转让北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司股权项目资产评估报告书附件

流动资产432,117.69

四、 评估对象涉及的主要权属证明资料北京天健兴业资产评估有限公司北京顺鑫农业发展集团有限公司拟转让北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司股权项目资产评估报告书附件

北京顺鑫农业发展集团有限公司拟转让北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司股权项目资产评估报告书附件第23页

京房权证顺字第高丽营地下北京顺鑫佳宇房地产开高丽营项目-

(3)评估方案的设计

综合成新率=理论成新率×40%+勘察成新率×60%

对债权和债务,评估人员采取核对总账、明细账、抽查合同凭证等方式确定资产和负债的真实性农业行业

七、评估机构资格证书

北京顺鑫农业股份有限公司拟对北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司增资项目资产评估报告书第18页

2.房屋所有权证;

高举长期投资北京天健兴业资产评估有限公司

固定资产66,284.90

(一)委估房地产中 80879.76 平方米已全部办理房屋所有权证,所有权人均为北京顺鑫佳宇房地产开发有限责任公司,剩余 5329.73 平方米尚未办理房屋所有权证,房屋所有权证的具体情况如下表所示:

对于评估范围内的无形资产为土地使用权,土地估价选用的估价方法应符合《城镇土地估价规程》的规定和运用的条件,并与估价目的相匹配而本次对该土地使用权上地面建筑采用收益进行评估,因此该土地使用权价值包含在房屋建筑物中

1)机器设备

京房权证顺字第北京顺鑫佳宇房地产开

(1)北京天农业行业分析报告健兴业资产评估有限公司于 2013 年 9 月接受委托方的委托,从事本资产评估项目在接受委托后,北京天健兴业资产评估有限公司即与委托方就本次评估目的、评估对象与评估范围、评估基准日、委托评估资产的特点等影响资产评估方案的问题进行了认真讨论

投资性房地产4,622.99

11.北京市物价局 北京市财政局印发《关于建设工程质量监督费标准的通知》(京价(收)字[2002]055 号);

4.国办发[2001]102 号《国务院办公厅转发财政部关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作意见的通知》;

1佳宇办公楼10,152.05

顺鑫农业:北京顺鑫农业发展集团有限公司拟转让北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司股权项目资产评估报告书

北京顺鑫农业股份有限公司拟对北京顺鑫佳宇房地产开发农业行业标准网有限公司增资项目资产评估报告书第5页

北京顺鑫农业发展集团有限公司拟转让

朱喜初注册资产评估师项目经理

目前,顺鑫集团已拥有“顺鑫”、“牛栏山”、“鹏程”、“牵手”、“宁诚”、“小店”6件中国驰名商标,1 件国家级非物质文化遗产, 8 件省级著名商标

(3)实物资产价值构成及业务发展情况的调查

五、委托方和相关当事方的承诺函

(1)评估结果的确定

北京顺鑫农业股份有限公司拟对北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司增资项目资产评估报告书第6页

5,173.98

存货95,860.16262,624.58309,604.63338,818.38

(2)债权类流动资产

7.评估工作未受到干预并独立进行

一、我们在执行本资产评估业务中,遵循相关法律法规和资产评估准则,恪守独立、客观和公正的原则根据我们在执业过程中收集的资料,评估报告陈农业机械行业分析述的内容是客观的,并对评估报告的合理性承担相应的法律责任

1.本评估报告的评估结论是反映委托评估对象在持续经营、缺少流通、外部宏观经济环境不发生变化等假设前提下,于评估基准日所表现的本报告所列明的评估目的下的价值

年限成新率=(经济使用年限-已使用年限)/经济使用年限北京天健兴业资产评估有限公司

1.注册登记情况:北京天健兴业资产评估有限公司

法 定 代 表 人:

资产评估报告书附件

6无形资产11,900.92--11,900.92-100.00

北京顺鑫农业股份有限公司拟对北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司增资项目资产评估报告书第13页

北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司股权项目

号车库发有限责任公司顺鑫花语

近三年及基准日经营成果表

1.流动资产的评估

(1)重置价值的确定:农业行业分析

账面价值评估价值增减值增值率%

对于评估范围内的负债,评估人员在核对明细账、总账合、同,抽查原始凭证的基础上,以评估基准日的产权持有者实际需要承担的负债项目及金额确定评估值

一、评估目的:根据北京顺鑫农业发展集团有限公司拟转让北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司股权这一经济行为之需要,对所涉及的顺鑫佳宇的股东全部权益进行评估,提供该资产截止评估基准日的市场价值,为该经济行为提供价值参考依据

在进行年限成新率计算的基础上,结合现场勘察情况进行调整后确定

在评估基准日及报告提交日,顺鑫国际商务中心及其对应土地已抵押给中国光大银行股份有限公司北京顺义支行

北京天健兴业资产评估有限公司接受北京顺鑫农业发展集团有限公司的农业机械行业分析委托,根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估公认原则,采用资产基础法,按照必要的评估程序执行评估业务,对北京顺鑫农业发展集团有限公司(以下简称:“顺鑫农业”)拟转让所持北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司(以下简称:“顺鑫佳宇”)的股权所涉及的顺鑫佳宇的股东全部权益,在 2013 年 7 月 31 日的市场价值作出了公允反映现将资产评估情况报告如下:

(三)委托方与被评估单位的关系

1)主要机器设备

8.国家发改委、建设部关于印发《建设工程监理与相关服务收费管理规定》的通知(发改价字[2007]670 号);

评估价值=重置价值×成新率

三、评估范围:顺鑫佳宇的整体资产,包括经专项审计后负债表中列示的资产与负债

4.《资产评估常用数据与参数手册》(北京科学技术农业行业标准目录出版社,第二版)

2.本报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用

七、 评估机构资格证书北京天健兴业资产评估有限公司北京顺鑫农业发展集团有限公司拟转让北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司股权项目资产评估报告书附件

九、签字注册资产评估师资格证书和评估人员名单北京天健兴业资产评估有限公司

债权类流动资产包括预付账款及其它应收款经清查核实,按可收回的金额计评估值

资 产评 估机 构:北 京天 健兴 业资产 评估 有限 公司

注 册资 产评 估师:

收集和整理评估对象市场交易价格信息、主要原料市场价格信息、评估对象产权证明文件等

八、评估机构法人营业执照副本

被评估单位名称:北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司金额单位:人民币万元生态农业包括哪些

流动负债500,912.35

北京顺鑫农业股份有限公司拟对北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司增资项目资产评估报告书第17页员进行业务培训,填写资产评估清查表和各类调查表

其中:长期股权投资16,356.35

7.国务院国有资产监督管理委员会第 12 号令《企业国有资产评估管理暂行办法》;

二、评估对象:顺鑫佳宇于评估基准日的股东全部权益

项目账面净值(万元)

一般经营项目:房地产开发;销售自行开发的商品房;出租商业用房、写字楼、写字间;限分支机构经营:销售针纺织品、服装、鞋帽、厨房用具、卫生间用具、日用杂物、化妆品、卫生用品、工艺品(不含文物)、收拾、日用品、体育用品、文化用品、花卉、家用电器、五金交电、电子产品、塑料制品、饲料、计算机软硬件及外围设备(不含生态农业行业分析计算机信息系统安全专用产品),建筑材料(不含砂石及砂石制品)、i 类医疗器械、化工产品(不含危险化学品及一类易制毒化学品);修理钟表;验光配镜;摄影服务;儿童游艺;餐饮管理;接受委托提供劳务服务(不含对外劳务合作、排队服务);组织文化艺术交流活动(不含演出、棋牌室);企业管理咨询;承办展览展示;翻译服务;物业管理;会议服务;停车服务

15.委托方提供的资料;

8资产总计536,456.83550,014.0413,557.212.53

二、被评估单位专项审计报告

5.国办发[2001]802 号《财务部关于印发〈国有资产评估项目备案管理办法〉的通知》;

目录注册资产评估师声明 ...........................................................光伏农业行业标准........................................... 1资产评估报告书摘要 ...................................................................................................... 2资产评估报告书 .............................................................................................................. 4

固定资产67,943.8566,324.2867,690.4966,284.90

6.被评估企业提供的其他权2015农业行业专项属证明文件

一、与评估目的相对应的经济行为文件

1流动资产432,117.69444,157.5012,039.812.79

京房权证顺字第顺鑫国际商北京顺鑫佳宇房地产开

北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司股权项目

流动资产合计175,157.45331,664.28373,361.91432,117.69

5.充分考虑了影响评估价值的因素

3. 机器设备的评估

资产总计273,160.06429,161.75477,857.83536,456.83

评估人员无法取得与北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司生产规模、业务种类相似企业股权交易案例,因而无法采用市场法确定其整体资产价值该公司为房地产开发公司,公司一直在北京市顺义区内进行房地产开发,考虑到该企业仅在区域内发展,该区域内的土地及购房需求的有限性,在一定程度上限制了顺鑫佳宇的业务发展,规模的扩大,对公司长期经营情况存在较强的影响性,企业长期经营预测中国农业行业存在不确定性,,不具备采用收益法评估条件,因此本次仅采用资产基础法进行评估

注册资产评估师执行资产评估业务的目的仅是对评估对象价值进行估算并发表专业意见评估结果系指评估对象在评估基准日的经济环境与市场状况以及其他评估师所依据的评估前提和假设条件没有重大变化的情况下,为满足评估目的而提出的价值估算成果,不能理解为评估对象价值实现的保证或承诺

委估范围内的资产和负债已经北京兴华会计师事务所有限责任公司专项审计

13.《北京市建设工程费用定额》(2004);

2.gbd 二期为商住项目,占地面积 41765.66 平方米,土地经公开挂牌出让北京天健兴业资产评估有限公司

年限成新率=(经济寿命年限-已使用年限)/经济寿命年限×100%

北京顺鑫农业发展集团农业行业有限公司拟转让北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司股权项目资产评估报告书声明第1页

2.公司概况:北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司成立于 2002 年 6 月 19 日注册成立,专业从事房地产开发和房地产投资截至 2013 年 7 月 31 日公司注册资本 10000 万元,其中北京顺鑫农业股份有限公司出资 9600 万元,占注册资本的96%,北京顺鑫农业发展集团有限公司出资 400 万元,占注册资本的 4%

本资产评估报告附件仅供委托方用于评估目的对应的经济行为和送交资产评估行政主管部门审查使用;评估报告书的使用权归委托方所有,未经委托方许可评估机构不得随意向他人提供或公开;未经我公司同意委托方不得将报告的部分或部分内容发表于任何公开媒体上;对委托方不当引用评估结果于关于农业方面的行业其他经济行为而形成的结果,本公司不承担任何法律责任北京天健兴业资产评估有限公司北京顺鑫农业发展集团有限公司拟转让北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司股权项目资产评估报告书附件

注 册资 产评 估师: 朱喜 初

设备运行状态的调查采用重点和一般相结合的原则,重点调查生产用机械设备主要通过查阅设备的运行记录,在被评估单位设备管理人员的配合下现场实地观察设备的运行状态等方式进行在调查的基础上完善重要设备调查表

所得税2,293.46-997.92-2,265.46-1,467.64

委托方为被评估单位的股东,委托方持有被评估单位的股权

4. 无形资产

9.资产评估准则—不动产;

以上资产及损益数据 2010 年-2012 年已经北京兴华会计师事务所有限责任公司年度审计,评估基准日数据农业类专业包括哪些经京兴华会计师事务所有限责任公司专项审计,并出具[2013]京会兴审字第 号审计报告

二 〇一 三年 九月二 十日北京天健兴业资产评估有限公司

对主要机器设备采用综合成新率的方法,其计算公式如下:

杨镇供热中未办理相关产

2.本评估报告是在委托方及相关当事方提供基础文件数据资料的基础上做出的提供必要的资料并保证所提供的资料的真实性、合法性、完整性是委托方及北京天健兴业资产评估有限公司

近三年及评估基准日财务状况表

天兴评报字(2013)第 646 号

18. 商务部、发改委、公安部、环境保护部联合发布的《机动车强制报废标准规定》

一、委托方、被评估单位概况

非流动资产104,339.14

资产基础法即成本法,是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定被生态农业包括哪些评估单位股东权益价值,即将构成企业的各种要素资产的评估值加总减去负债评估值求得企业股东权益价值的方法

管理费用4,007.866,541.007,374.385,610.48

北京顺鑫农业股份有限公司拟对北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司增资项目资产评估报告书第20页相关当事方的责任;注册资产评估师的责任是对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见

二、评估目的

项目2010 年2011 年2012 年2013-7

企业整体资产的评估方法包括资产基础法、场法和收益法资产基础法是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估思路市场法是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路收益农业生产包括哪些法是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路北京天健兴业资产评估有限公司

在持续经营前提下,至评估基准日 2013 年 7 月 31 日北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司总资产账面价值为 536,456.83 万元,评估价值为 550,014.04 万元,增值额为 13,557.21 万元,增值率为 2.53%;总负债账面价值为 530,677.87 万元,评估价值为 530,677.87 万元,无增减值;净资产账面价值为 5,778.96 万元,净资产评估价值为 19,336.17 万元,增值额为 13,557.21 万元,增值率 234.60%各类资产及负债的评估结果见下表:

本次资产评估范围为北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司在评估基准日 2013年 7 月 31 日的经过专项审计的负债表中列示的资产、负债

重置价值=购买价

应收股利10.8410.8410.农业生产包括哪些84

11.注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见;

南雁朋房屋建筑物

资产总计536,456.83北京天健兴业资产评估有限公司

营业利润12,254.70-5,923.55-8,796.37-5,784.06

十、评估结论 ............................................................................................................ 19

4.企业持续经营假设:是将企业整体资产作为评估对象而作出的评估假定即企业作为经营主体,在所处的外部环境下,按照经营目标,持续经营下去企业经营者负责并有能力担当责任;企业合法经营,并能够获取适当利润,以维持北京天健兴业资产评估有限公司

35,329.73

北农业行业分类京顺鑫农业发展集团有限公司拟转让北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司股权项目资产评估报告书第3页及负债的评估结果见下表:

abc=b-ad=c/a×100%

金额单位:人民币万元

北京顺鑫农业股份有限公司拟对北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司增资项目资产评估报告书第10页

1.接受委托及准备阶段

京房权证顺字第杨镇地下办北京顺鑫佳宇房地产开阳洲鑫园二期

评估人员对纳入评估范围的长期投资—股权投资,核实了委估投资占被投资单位股权的比例、投资日期、账面价值、被投资单位的经营情况等对于曲阜孔子国际商品交易城有限公司、包头金瑞房地产开发有限公司和曲阜顺鑫鑫泽园房地产开发有限公司这三家控股子公司,本次采用资产基础法分别进行评估,将其结果确认农业方面的谚语为这三项长期股权投资的评估结果;对于北京引河绿林养殖有限公司和北京顺鑫天宇建设工程有限公司这两家参股公司,本次评估根据两家公司评估基准日报表乘以顺鑫佳宇所占股权比例确定评估结果

委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围是一致的

2. 建筑物的评估

1.国有土地使用权证;

销售费用2,316.252,689..511,624.98

本次评估工作中所遵循的具体行为依据、法律依据、产权依据和取价依据为:

资产评估报告书

二、评估目的 .......................................................................................................农业行业....... 7

(二)法律法规依据

5固定资产66,284.9084,696.0318,411.1327.78

4投资性房地产4,622.99--4,622.99-100.00

负债合计243,987.58412,428.14467,676.96530,677.87

8.位于顺义区站前街北侧,顺鑫国际商务中心,房屋产权证为京房权证顺字第 号,对应的土地使用权证号为京顺国用 2013 出字第 00093 号作为抵押向中国光大银行顺义支行借款 35000 万元,截止评估基准日该笔贷款金额为297,655,200.00 元,抵押期限至 2021 年 5 月 24 日止

评估人员在现场依据针对本项目特点制定的工作计划,结合实际情况确定的作价原则及估值模型,明确评估参数和价格标准后,参考企业提供的历史资料和未来经营预测资料开始评定估算工作

受你单位的委托,我们对你单位拟转让所持有的北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司的股权而涉及北京顺鑫设施农业包括哪些佳宇房地产开发有限公司的股东全部权益,以 20013年 7 月 31 日为基准日进行了评估,形成了资产评估报告在本报告中披露的假设条件成立的前提下,我们承诺如下:

12净资产(所有者权益)5,778.9619,336.1713,557.21234.60

41,282.00

5.资产评估准则—工作底稿;

6.资产评估准则—业务约定书;

北京顺鑫农业股份有限公司拟对北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司增资项目资产评估报告书第15页通、已无市价的设备,采用类似设备与委估设备比较,综合考虑设备的性能、技术参数、使用功能等方面的差异,分析确定其购置价格确定设备购置价格后,根据设备的具体情况考虑相关的运杂费、安装调试费,以确定设备的重置价值

公告日期 2013-11-28

3.选择评估方法、收集市场信息和估算过程

6.纳入评估范围内的在产品中国农业网上银行中下坡屯一期为商住(回迁)项目,其中商业部分规划尚未批准,目前已进行挖槽,局部进行地基处理,基本处于停工状态,本次评估按照申报设计情况进行测算,采用售价法计算并扣除未付成本确定其评估价值

3)电子设备以及不需安装的价值较低的机器设备:

其中,车辆购置税为车辆的市场价格(不含增值税)的 10%;其他相关费用包括车检费、牌照费等

权证编号所有权人备注

五、评估基准日 ........................................................................................................ 10

对货币资金,我们通过查阅日记账,盘点库存现金、审核中国农业发展银行银行对账单及银行存款余额调节表等方式进行调查;

武沛锋机器设备

以 2013 年 7 月 31 日作为评估基准日,是委托方根据实现经济行为的需要确定的

四、价值类型:本次评估价值类型为市场价值

本次评估对象为北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司的股东全部权益

北京顺鑫农业股份有限公司拟对北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司增资项目资产评估报告书第8页

(四)产权依据

6.评估结论合理

2.评估对象和评估范围与评估业务约定书约定一致

2)一般设备及电子设备:

四、价值类型及其定义

4.根据国家的有关规定,本评估报告使用的有效期限为 1 年,自评估基准日2013 年 7 月 31 日起,至 2014 年 7 月 30 日止;

十一、特别事项的说明

4投资性房地产4,622.99--4,622.99-100.00

货币资金5,995.172,754.6011,农业行业标准目录641.8617,516.49

主营业务税金及附加3,379.231,151.143,587.222,364.16

2.资产评估职业道德准则—基本准则;

货币资金包含现金、银行存款,根据评估申报表,经过盘点现金,与银行对账单及企业银行存款余额调节表核对,确定账实相符,以账面值为评估值

综合成新率=年限成新率×40%+现场勘察成新率×60%

北京天健兴业资产评估有限公司

在建工程9.412.4

12净资产(所有者权益)5,778.9619,336.1713,557.21234.60

无形资产11,900.92

项目

一、 与评估目的相对应的经济行为文件北京天健兴业资产评估有限公司北京顺鑫农业发展集团有限公司拟转让北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司股权项目资产评估报告书附件

7递延所得税资产5,173.985,173.98--

住所:北京市顺义区杨镇府前街北侧 100 米

5.机动车辆行驶证;