山西**农业科技有限公司

山西**生态森林康复养老项目

可行性研究报告

编制日期：二零**年十一月

山西**农业科技有限公司成立于年5月，注册资本金万元，占地亩。公司是以优质肉羊养殖为主、集屠宰加工、光伏发电、有机肥加工、鲜果采摘、休闲观光、餐饮服务于一体的生态循环型现代农业科技企业。公司现有只基础母羊，存栏羊只，全部饲养年出栏可达到只以上；年被评为“太原市农业龙头企业”，“山西省百企千村重点企业”，同年被农业部确定为“国家标准化肉羊养殖示范基地”；年被农业农村部评为“动物疫病净化创建场”，成为山西省目前唯一一家验收通过的养殖企业，同年被评为“省级扶贫龙头企业”；年被评为“山西省农村科普示范基地”，是山西省目前规模最大，标准化程度最高的养羊龙头企业。公司除养殖外，现有果园余亩，栽植各种果树2万余株，国光苹果和酥梨曾获得山西省首届农业博览会金奖和全国优质水果奖。公司拥有林地近亩，种植各种树木多个品种，近20万株，植被种类丰富，被授予山西省青年义务植树基地；今年先后被省林业与草原局推荐申报年“山西省森林康养基地”、“中国森林体验基地”。今年8月公司按照国际赛事标准设计建造了“中华人民共和国第二届青年运动会”攀岩、滑板、BMX自由式小轮车比赛场地，是目前省内规模最大和标准最高的极限运动场，同时是山西省体育局、太原市体育局极限运动项目定点训练基地；而目前在建的智慧骑行文化园未来亦将成为山西省最大的山地自行车骑行公园。

目前公司遵循“保留、回归自然“的建设理念，充分利用公司拥有的：丰富的森林牧场自然生态环境资源；现有林业、农业、种养殖等产业资源；医院医疗资源；山西省极限运动训练基地体育资源；青少年营地教育资源；开创以“森林+田园生态农业+体育+养生+康复+养老”的新型模式，建设生态森林康复养老示范项目，实现公司上下游产业链的融合与延伸，利用阳曲县区位、人文、气候等优势资源，为夏养山西起到示范引领作用。

目录

第一章总论

1.1项目概要

1.1.1项目名称

1.1.2项目建设单位

1.1.3项目建设性质

1.1.4项目建设地点

1.1.5项目负责人

1.1.6项目投资规模

1.1.7项目建设规模

1.1.8项目资金来源

1.1.9项目实施计划

1.2项目承建单位介绍

1.3编制依据

1.4编制原则

1.5研究范围

1.6主要经济技术指标

第二章项目背景及必要性分析

2.1项目提出背景

2.2本次项目的提出缘由

2.3项目建设必要性分析

2.3.1适应我国人口老龄化发展客观要求的需要

2.3.2顺应我国养老服务产业快速发展的需要

2.3.3促进我国康养产业快速发展的需要

2.3.4顺应我国森林康养产业快速发展的需要

2.3.5建设“美丽中国+健康中国”的需要

2.3.6积极响应山西省养老模式发展思路及目标的需要

2.3.7推进医养结合，加快老龄事业和产业发展的需要

2.3.8增加当地就业带动产业链发展的需要

2.3.9带动当地经济快速发展的需要

2.4项目建设可行性分析

2.4.1政策可行性

2.4.2市场可行性

2.4.3管理可行性

2.5分析结论

第三章行业市场分析

3.1我国人口老龄化发展趋势分析

3.2我国养老服务产业发展现状分析

3.3我国养老行业市场需求分析

3.4我国养老服务事业发展前景分析

3.5我国康养产业发展现状分析

3.6我国康养产业发展机遇及前景分析

3.7养老产业土地优惠政策以及开发类型分析

3.8山西省养老事业整体发展态势分析

3.9我国森林康养产业发展状况及前景分析

3.10项目面对市场优势分析

3.11市场分析结论

第四章项目建设条件

4.1地理位置选择

4.2区域建设条件

4.2.1区域地理位置

4.2.2区域地形地貌条件

4.2.3区域气候条件

4.2.4区域交通区位条件

4.2.5区域旅游资源

4.2.6区域经济发展条件

第五章总体建设方案

5.1项目规划原则

5.2项目园区设计

5.3项目主要规划建设内容

5.4建筑设计方案

5.4.1建筑设计主要规范及标准

5.4.2指导思路

5.4.3结构设计等级

5.4.4防火分区及安全疏散设计

5.4.5无障碍设计

5.4.6建筑节能设计

5.5公用工程方案

5.5.1设计依据

5.5.2给水设计

5.5.3排水设计

5.5.4供电

5.5.5安防监控

第六章节约能源方案

6.1节能设计依据

6.2主要节能措施

6.3具体节能方案

6.3.1建筑节能

6.3.2电气节能

6.3.3暖通、动力节能

6.3.4推广绿色照明

6.4节水措施

6.5节约土地

6.6节能降耗设计

6.7建设项目能源消耗种类和数量分析

6.7.1能源消耗种类

6.7.2能源消耗数量分析

6.8结论

第七章环境保护与消防措施

7.1设计依据及原则

7.1.1环境保护设计依据

7.1.2设计原则

7.2建设地环境条件

7.3项目建设和运营对环境的影响

7.4环境保护措施方案

7.5消防安全

7.5.1设计依据

7.5.2消防概述

7.5.3消防措施

7.5.4抗震措施

7.5.5综合防灾

7.5.6防洪涝措施

第八章劳动安全卫生

8.1编制依据

8.2概况

8.3劳动安全

8.3.1工程消防

8.3.2防火防爆设计

8.3.3电力

8.3.4防静电防雷措施

8.4劳动卫生

8.4.1防暑降温

8.4.2卫生

8.4.3照明

第九章企业组织机构与劳动定员

9.1组织机构

9.2劳动定员

9.3人力资源管理

9.4福利待遇

第十章项目实施规划

10.1建设工期的规划

10.2建设工期

10.3实施进度安排

第十一章投资估算与资金筹措

11.1投资估算依据

11.2建设投资估算

11.3流动资金估算

11.4资金筹措

11.5项目投资总额

11.6资金使用和管理

第十二章财务及经济评价

12.1总成本费用估算

12.1.1基本数据的确立

12.1.2产品成本

12.1.3平均产品利润

12.2财务评价

12.2.1项目投资回收期

12.2.2项目投资利润率

12.2.3不确定性分析

12.3经济效益评价结论

第十三章风险分析及规避

13.1项目风险因素

13.1.1不可抗力因素风险

13.1.2市场风险

13.1.3工程风险

13.1.4资金管理风险

13.2风险规避对策

13.2.1不可抗力因素风险规避对策

13.2.2市场风险规避对策

13.2.3工程风险规避对策

13.2.4资金管理风险规避对策

第十四章招投标方案

14.1招标依据

14.2招标内容

14.3招标程序

第十五章结论与建议

15.1结论

15.2建议

附表

附表1销售收入预测表

附表2总成本表

附表3外购材料表

附表4外购燃料及动力费表

附表5工资及福利表

附表6利润与利润分配表

附表7固定资产折旧费用表

附表8无形资产及递延资产摊销表

附表9流动资金估算表

附表10资产负债表

附表11资本金现金流量表

附表12财务计划现金流量表

附表13项目投资现金量表

附表14借款偿还计划表

第一章总论

1.1项目概要

1.1.1项目名称

山西**生态森林康复养老项目

1.1.2项目建设单位

山西**农业科技有限公司

1.1.3项目建设性质

新建项目

1.1.4项目建设地点

本项目建设地址位于山西省太原市阳曲县**农业园内。

1.1.5项目负责人

报告编制人：中投信德杨刚工程师

1.1.6项目投资规模

本次项目建设的总投资为.00万元，其中：建设投资为.00万元（土建工程为.10万元，设备及安装投资.00万元，土地费用为.00万元，其他费用为.97万元，预备费.93万元），建设期利息为.00万元，铺底流动资金为.00万元。

本次项目建成后，计算期内年均销售收入为.00万元，年均利润总额.45万元，年均净利润.73万元，年均上缴税金及附加为84.00万元，年均上缴增值税为.02万元；投资利润率为19.27%，投资利税率21.20%，税后财务内部收益率18.36%，税后投资回收期(含建设期)为6.96年。

1.1.7项目建设规模

本项目依托**生态森林、农业、康复及体育教育资源优势以及得天独厚区位地理环境资源优势，结合项目企业多方优势的基础上提出实施，将项目打造成集诊、治、住、养、游、学、乐为一体的综合全面、健康医养综合体。

本项目总用地面积亩，建设用地亩，总建筑面积约平方米，容积率1.27；项目主要建筑内容及规模如下：

1、颐养社区公寓：套（自理型），建筑面积0平方米。平均80套/平米，入住年龄55－75岁，有生活自理能力，可提供子女、亲属陪住或互助养老生活条件，包括旅游互动接待，设计床位个。

2、颐养社区老年康护公寓：套（半自理、无自理型），建筑面积平方米，平均60套/平米，入住年龄75岁以上，含健康、康复互动接待，由专业的医护团队提供24小时全方位的专护、特护以及临终关爱等跟踪服务，设计床位个。

3、餐饮服务中心：含亲情餐厅、绿色药膳养生食堂，建筑面积平方米。

4、老年康复中心：建筑面积平方米，含健康管理中心，与太原医院（与项目公司同一控制人下公司）合作，并引进先进的医疗、护理管理经验和技术以及国内外先进的医疗设备、设施等，建成省内一流的专业老年病康复中心。

5、老年教育大学：含文化、艺术、康体中心，建筑面积1平方米。

6、健身洗浴中心：含室内标准游泳池，健身房、汗蒸房等，建筑面积平方米。

7、其他配套设施：园区接待及管理服务建筑面积约平方米。

8、职工配套宿舍：项目建成可安排就业人以上，建筑面积3平方米。

9、绿化景观、道路硬化及停车场工程、其他配套管网等工程、农业养殖、果园、体育步道、自行车骑行公园等公共配套工程。

1.1.8项目资金来源

本次项目总投资：.00万元，资金来源为利用亚行贷款3.00万美元（约折合人民币2.00万元），自筹资金2.00万元人民币。

（特别说明，公司前期已经投入养殖、种植农业设施、水电等基础配套设施、绿化景观设施、户外体育设施、餐厅、多功能厅等，总计2亿元，公司在此基础上建设本项目，希望亚行贷款总投资50%，即2万元，公司已投入评估约2亿元，不足部分现金再投入补齐。）

1.1.9项目实施计划

本项目建设预计从*年12月—2年12月，建设工期共计2年。

1.2项目承建单位介绍

山西**农业科技有限公司位于太原市阳曲县大盂镇。阳曲县，史称“三晋首邑”，境内人民历来以农业为主，是中国小杂粮之乡，境内属温暖带大陆性季风气候，四季分明，年平均气温平川8℃—9℃，年，入选“66个中国文化旅游大县”。阳曲紧邻大运高速和国道，交通便捷，距省城15分钟车程。

1.3编制依据

1.《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；

2.《国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》；

3.《“十三五”国家老龄事业发展和养老体系建设规划》；

4.《“健康中国”规划纲要》；

5.《健康产业“十三五”发展指导意见》；

6.《国务院关于促进健康服务业发展的若干意见》；

7.《关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》；

8.《关于开展特色小镇培育工作的通知》（建村[]号）》；

9.《山西省国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；

10.《山西省人民政府关于印发山西省“十三五”老龄事业发展规划的通知》；

11.山西省《支持康养产业发展行动计划（-1）》；

12.《建设项目经济评价方法与参数及使用手册》（第三版）；

13.《投资项目可行性研究指南》；

14.《现代财务会计》；

15.项目公司提供的发展规划、有关资料及相关数据；

16.国家公布的相关设备及施工标准。

1.4编制原则

（1）充分利用企业现有基础设施条件，将该企业现有条件（设备、场地等）均纳入到设计方案，合理调整，以减少重复投资。

（2）认真贯彻执行国家基本建设的各项方针、政策和有关规定，执行国家及各部委颁发的现行标准和规范。

（3）设计中尽一切努力节能降耗，节约用水，提高能源的重复利用率。

（4）设计中注重环境保护及节能降耗，在建设过程中采用行之有效的环境综合治理措施。

（5）注重劳动安全和卫生，设计文件应符合国家有关劳动安全、劳动卫生及消防等标准和规范要求。

1.5研究范围

本研究报告对项目公司的现状和项目建设的可行性、必要性及承办条件进行了调查、分析和论证；对项目建设的市场需求情况进行了重点分析和预测，确定了本项目的经营纲领；对加强环境保护、节约能源等方面提出了建设措施、意见和建议；对工程投资、项目建设成本和经济效益等进行计算分析并作出总的评价；对项目建设及运营中出现风险因素作出分析，重点阐述规避对策。

1.6主要经济技术指标

项目主要经济技术指标表

报告来源：中投信德杨刚工程师，转载请注明出处。